Sprzedaż mieszkania lub domu z długiem to nie jest marsz prostą ścieżką do notariusza. Długi potrafią mieć różne źródła, a każde z nich pociąga za sobą odmienne skutki prawne i praktyczne obowiązki po stronie sprzedającego. Z jednej strony mamy bank i hipotekę, z drugiej wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową z zaległymi opłatami, czasem urząd skarbowy, czasem komornika. W tle są interesy kupującego i notariusza, którzy oczekują pełnej, wiarygodnej informacji. W praktyce to właśnie rzetelność sprzedającego, odpowiednie dokumenty i dobrze ułożona sekwencja płatności decydują, czy transakcja dojdzie do skutku i czy nikt nie zostanie z niechcianym problemem.
Poniżej opisuję, co rzeczywiście należy do obowiązków sprzedającego przy sprzedaży nieruchomości obciążonej długiem, jak ułożyć transakcję, żeby była bezpieczna dla obu stron, oraz gdzie czyhają pułapki. Odwołuję się do realiów polskiego obrotu nieruchomościami, doświadczeń z sal notarialnych i rozmów z kredytodawcami oraz zarządcami wspólnot.
Co znaczy, że nieruchomość jest obciążona długiem
Dług to nie tylko kredyt hipoteczny. W obrocie spotykam cztery najczęstsze kategorie obciążeń.
Po pierwsze, kredyt hipoteczny zabezpieczony hipoteką w księdze wieczystej. Bank ma pierwszeństwo zaspokojenia z ceny sprzedaży, a notariusz nie puści takiej umowy bez mechanizmu spłaty i listu mazalnego.
Po drugie, długi wobec wspólnoty lub spółdzielni. Nie tworzą automatycznie hipoteki, ale wspólnota może dochodzić należności z lokalu, a zaległości można ujawnić w zaświadczeniach. Kupujący nie chce dziedziczyć cudzych zaległości związanych z lokalem i funduszem remontowym.
Po trzecie, zobowiązania publicznoprawne. Zaległości podatkowe czy opłata przekształceniowa potrafią mieć klauzule pierwszeństwa lub skutki, które utrudniają wpisy do księgi. Jeżeli pojawił się wpis hipoteki przymusowej skarbu państwa, to jesteśmy znów w polu hipotek.
Po czwarte, postępowanie egzekucyjne i wpis komorniczy lub ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji. To zmienia dynamikę całej sprzedaży, bo komornik ma swoje rygory i harmonogramy, a środki z ceny trafiają najpierw na spłatę egzekucji.
Każde z tych obciążeń wymaga innych dokumentów i innej kolejności działań. Świadomość różnic to pierwszy obowiązek sprzedającego: wiedzieć, co naprawdę wisi na nieruchomości i w jakiej wysokości.
Obowiązek informacyjny sprzedającego i odpowiedzialność za wady prawne
Polskie prawo kładzie duży nacisk na rękojmię za wady prawne. Jeśli sprzedajesz lokal, masz obowiązek wydać go wolnym od praw osób trzecich, chyba że strony inaczej umówią się w akcie i kupujący świadomie przejmuje określone obciążenia. Rękojmia dotyczy nie tylko wpisów w księdze wieczystej, ale również roszczeń i ograniczonych praw rzeczowych, które mogą nie być ujawnione.
Rzetelne ujawnienie długów przed zawarciem umowy to nie kurtuazja, lecz obowiązek. W praktyce oznacza to przedstawienie aktualnych dokumentów potwierdzających stan prawny i salda zadłużeń. Próba zatajenia długu to przepis na spór, a czasem na nieważność ustaleń dotyczących przejęcia długu przez kupującego. Warto pamiętać, że rękojmi nie wyłącza samo wpisanie wzmianki w akcie o istnieniu długu. Liczy się też prawidłowa likwidacja lub przejęcie zabezpieczeń.
Z mojej praktyki: najczęściej spory nie wynikają ze złej woli, lecz z niedoczytania księgi wieczystej lub błędnej interpretacji zaświadczeń ze wspólnoty. Obowiązkiem sprzedającego jest znać dokumenty i rozumieć ich treść albo posłużyć się profesjonalnym doradcą.
Księga wieczysta i odpisy: co sprawdzamy i co dostarczamy
Zanim pojawi się oferta sprzedaży, sprzedający powinien zamówić aktualny odpis księgi wieczystej z elektronicznego systemu. Ważne są trzy działy: II (właściciel), III (prawa, roszczenia, ograniczenia) i IV (hipoteki). Sama treść działu IV nie zawsze mówi o aktualnym saldzie kredytu, ale wskazuje wierzyciela i numer umowy, co pozwala zamówić promesę.
Zwracam też uwagę na wzmianki. Wzmianka przy rozdziale oznacza, że toczy się sprawa o wpis. Bywa, że to tylko wniosek o wykreślenie starej hipoteki, bywa, że ktoś złożył wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności z umowy deweloperskiej sprzed lat. Wzmianki często zatrzymują decyzje kupujących, a notariusz poprosi o wyjaśnienia i dokumenty. Sprzedający ma obowiązek tę sytuację wyjaśnić i przedłożyć pisma potwierdzające, co jest przedmiotem wniosku.
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez księgi wieczystej dochodzi jeszcze jeden obowiązek: dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające tytuł prawny i brak przeszkód do założenia księgi. Jeśli są długi, spółdzielnia wskaże ich wysokość i warunki spłaty.
Długi hipoteczne: promesa bankowa, list mazalny i sekwencja płatności
Jeżeli na lokalu jest hipoteka banku, sprzedający musi uzyskać z banku dwa kluczowe dokumenty: promesę spłaty oraz zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. W branżowym żargonie mówi się na to list mazalny, chociaż formalnie list mazalny to już właściwa zgoda do sądu po spłacie.
Promesa wskazuje kwotę całkowitej spłaty na dany dzień i numer rachunku technicznego. To z tego rachunku bank rozlicza spłatę i zwalnia zabezpieczenie. Rzetelny sprzedający dostarcza promesę przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, często jeszcze przed umową przedwstępną, bo kupujący może wiązać płatność transzami i kredytem.
W umowie notarialnej należy opisać mechanizm spłaty kredytu z ceny sprzedaży. Najczęściej część ceny trafia bezpośrednio na rachunek banku wierzyciela hipotecznego, a nadwyżka na rachunek sprzedającego. Bywa, że ustalamy depozyt notarialny, jeśli trzeba dopiąć terminy i bank zwalnia hipotekę dopiero po zaksięgowaniu środków. Obowiązkiem sprzedającego jest też terminowe dostarczenie do sądu wniosku o wykreślenie hipoteki wraz z dokumentem banku. Często robi to notariusz, ale potrzebuje oryginału zgody.
Przykład liczbowy z praktyki: mieszkanie warte 720 tys. zł, saldo kredytu 285 tys. zł. Promesa wskazuje kwotę spłaty na dzień aktu 287 400 zł z uwagi na odsetki i prowizję. W akcie wpisujemy, że z ceny 720 tys. zł kwota 287 400 zł trafia na rachunek banku X, a reszta 432 600 zł na rachunek sprzedającego po przedstawieniu potwierdzenia przelewów. Bank wydaje zgodę na wykreślenie w 7 dni roboczych, notariusz wysyła wniosek do sądu wraz z zgodą. Kupujący śpi spokojnie, bo mechanizm jest jasny, a sprzedający wywiązał się z obowiązku spłaty i dostarczenia dokumentu do wykreślenia.
Zaległości wobec wspólnoty i spółdzielni: zaświadczenia i rozliczenia
Kolejna warstwa to rozliczenia z zarządcą nieruchomości. Sprzedający ma obowiązek przedstawić aktualne zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach, a jeśli są zaległości, to do umowy wpisujemy sposób ich spłaty. W praktyce kupujący domaga się, by zaległości zostały spłacone z ceny sprzedaży lub przed zawarciem aktu. Wspólnoty i spółdzielnie wydają zaświadczenia zazwyczaj w ciągu 3 do 7 dni. Niektóre pobierają niewielką opłatę. Zaświadczenie powinno obejmować czynsz, fundusz remontowy i media rozliczane przez zarządcę.
Czasem pojawia się spór o to, kto płaci wyjątkowo wysoką dopłatę z tytułu rocznego rozliczenia ogrzewania lub wody. Moja zasada: wszystko, co dotyczy okresu do dnia wydania lokalu, powinno obciążać sprzedającego, a zapis w akcie powinien przewidywać dopłatę lub zwrot nadpłaty po przedstawieniu rozliczenia. To uczciwe i praktyczne, bo rozliczenia pojawiają się zwykle po kilku miesiącach.
Zobowiązania publiczne i inne obciążenia: podatki, opłata przekształceniowa, służebności
Jeżeli lokal przeszedł przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, bywa, że pozostały raty opłaty przekształceniowej. Wiele gmin udzielało bonifikat, które wygasają przy zbyciu nieruchomości w określonym czasie, chyba że następca prawny kontynuuje spłatę. Obowiązkiem sprzedającego jest ustalić, jaki reżim dotyczy jego lokalu i przekazać to kupującemu wraz z dokumentami z urzędu. Pominiecie tego tematu potrafi skończyć się nieprzyjemnie, gdy po roku przychodzi wezwanie do dopłaty utraconej bonifikaty.
Zdarzają się służebności mieszkania albo dożywocia wpisane w dziale III księgi. Sprzedający powinien nie tylko ujawnić wpis, ale też wyjaśnić jego realny zakres. W wielu przypadkach to przeszkoda w sprzedaży za rynkową cenę, a czasem konieczne jest zniesienie służebności za zgodą uprawnionego przed transakcją. Ukrywanie tego wpisu mija się z celem, bo notariusz go zobaczy w minutę.
Przy zaległościach podatkowych, zwłaszcza PIT lub VAT, rzadko dochodzi do wpisu hipoteki przymusowej bez wcześniejszej korespondencji. Jeśli jednak taka hipoteka istnieje, procedura przypomina spłatę kredytu: żądamy zaświadczenia z urzędu skarbowego, ustalamy kwotę spłaty i sposób wykreślenia.
Egzekucja i komornik: transakcja pod presją czasu
Jeśli na księdze jest wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości albo o zajęciu wierzytelności z tytułu sprzedaży, priorytetem staje się kontakt z komornikiem. Sprzedający ma obowiązek ujawnić ten status od początku rozmów z kupującym. W praktyce możliwe są dwa scenariusze. Albo dochodzi do licytacji komorniczej i wtedy poza wolą sprzedającego nic się nie wydarzy. Albo strony decydują się na sprzedaż dobrowolną, ale pieniądze w pierwszej kolejności idą na rachunek depozytowy komornika do podziału między wierzycieli.
Warto przygotować kupującego na to, że w takiej transakcji czas biegnie inaczej, a formalności przy wypłacie środków trwają. Notariusz zwykle zawiera w akcie zapisy o przelewie ceny do depozytu komornika, a komornik wystawia pismo umożliwiające wykreślenie zajęć po rozliczeniu. Komunikacja i przejrzystość są tu obowiązkiem sprzedającego, ale także jedyną szansą, by kupujący nie wycofał się z obawy przed ryzykiem.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie? Ramy bezpiecznej transakcji
Gdy pada pytanie: Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?, odpowiadam, że kluczem są trzy filary. Po pierwsze, pełna dokumentacja i promesy od wierzycieli, zanim wejdziecie do kancelarii. Po drugie, mądrze ułożona sekwencja płatności, żeby każdy wierzyciel został zaspokojony bezpiecznie i na czas. Po trzecie, czysta komunikacja z kupującym, który musi wiedzieć, co kupuje i kiedy znikną obciążenia. W codziennym obrocie to znaczy, że obowiązkiem sprzedającego jest zebrać wszystkie papiery, uzgodnić szczegóły z bankiem i zarządcą, a potem dopilnować, by listy mazalne trafiły do sądu.
Przy bardziej złożonych przypadkach polecam depozyt notarialny lub rachunek powierniczy, jeśli bank kupującego na to pozwala. Zabezpieczamy w ten sposób wszystkich: kupujący ma gwarancję, że jego pieniądze trafią do wierzycieli, a sprzedający, że dostanie resztę po spłacie.
Dokumenty, które sprzedający powinien przygotować zawczasu
Tu liczy się tempo i dokładność. Im wcześniej sprzedający dostarczy komplet dokumentów, tym szybciej notariusz przygotuje bezpieczny projekt umowy, a bank kupującego zdąży zaakceptować warunki.
Lista kontrolna, którą stosuję od lat:
- Aktualny odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze spółdzielni, jeśli nie ma KW.
- Promesa spłaty kredytu z banku i informacja o warunkach wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami ze wspólnoty lub spółdzielni, a w razie zaległości harmonogram spłaty lub zgoda na potrącenie z ceny.
- Zaświadczenia z urzędu gminy lub miasta dotyczące opłaty przekształceniowej i ewentualnych bonifikat oraz wypis z ewidencji gruntów, jeśli sprzedajemy dom lub lokal z udziałem w gruncie.
- Dokumenty tożsamości, stan cywilny, zgody małżonka, pełnomocnictwa, a przy spadkach prawomocne postanowienia lub akt poświadczenia dziedziczenia.
Każdy z tych dokumentów ma termin ważności. Odpis KW jest aktualny w dniu pobrania, promesa zwykle 30 dni, niektóre wspólnoty wydają zaświadczenia na 14 dni. Sprzedający powinien pilnować dat, żeby nie odświeżać papierów tuż przed aktem.
Umowa przedwstępna i zadatek przy długu
Umowa przedwstępna ma w przypadku zadłużonego mieszkania dodatkowe zadanie. Poza standardowymi ustaleniami o cenie i terminie aktu warto wpisać obowiązki stron dotyczące dokumentów i spłat. Po stronie sprzedającego: dostarczenie promesy do określonej daty, zaświadczeń o niezaleganiu, zgód współmałżonka, ewentualnie uchwał wspólnoty. Po stronie kupującego: uzyskanie decyzji kredytowej i przygotowanie przelewów zgodnie z promesą.
Zadatek lub zaliczka? Przy obciążeniach i ruchomych terminach bankowych preferuję zadatek niż zaliczkę, ale z czytelną klauzulą, że jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego, zwraca on zadatek w podwójnej wysokości, a jeżeli winny jest brak decyzji kredytowej u kupującego, zadatek przepada. W razie długów sprzedającego dopisujemy, że niezależnie od zadatku sprzedaż jest warunkowana przedstawieniem promesy banku i że zadatek może zostać przeznaczony na wcześniejszą spłatę części długu, jeśli to konieczne do uwolnienia zabezpieczenia. To praktyczne rozwiązanie, ale wymaga precyzyjnych zapisów i zgody kupującego.
Obowiązek współdziałania przy kredycie kupującego
Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, bank zażąda dokumentów od sprzedającego. Standard to odpis z KW, promesa, zaświadczenia o niezaleganiu, oświadczenie o powierzchni i czasem protokoły z przeglądów technicznych budynku. Sprzedający ma obowiązek współdziałać, bo bez tych dokumentów bank nie wypłaci środków, a transakcja stanie w miejscu.
Najczęstszy błąd to opóźnianie z promesą lub ignorowanie prośby o dodatkowe zaświadczenia z urzędu, na przykład o braku zaległości w podatku od nieruchomości. Choć notariusz tego zwykle nie wymaga, bank może. Jeśli sprzedający nie dostarczy dokumentów w terminie, to on odpowiada za zwłokę w realizacji umowy.
Przekazanie lokalu i rozliczenia mediów
Obowiązki nie kończą się w momencie złożenia podpisów u notariusza. Sprzedający powinien przekazać lokal protokołem zdawczo-odbiorczym z dokładnymi stanami liczników. To chroni obu stron, ale szczególnie kupującego, który od tego dnia przejmuje opłaty. W praktyce spisujemy stany, przekazujemy komplety kluczy i pilotów, a następnie sprzedający zgłasza w spółdzielni i u dostawców prądu, gazu i internetu fakt zmiany właściciela. Jeśli rozliczenia przychodzą z opóźnieniem, zapis w akcie i w protokole pozwala sprawnie rozliczyć się po fakcie.
Często dopełnieniem obowiązków jest dostarczenie kupującemu dokumentacji technicznej, kart gwarancyjnych sprzętów w zabudowie czy protokołów z napraw instalacji. Nie wynika to wprost z ustawy, ale buduje zaufanie i ogranicza ryzyko sporów.
Kiedy i jak kupujący godzi się na przejęcie obciążenia
Bywają sytuacje, gdy kupujący świadomie przejmuje dług wraz z nieruchomością. Najczęściej dotyczy to przejęcia kredytu hipotecznego w tym samym banku w formule przejęcia długu albo nowacji. Bank weryfikuje zdolność kupującego i wyraża zgodę na zwolnienie sprzedającego z długu. Obowiązkiem sprzedającego jest współdziałać w procedurze bankowej i dostarczyć niezbędne dokumenty. Z moich doświadczeń wynika, że takie przejęcia domykają się w 4 do 8 tygodni, a warunki finansowe bywają mniej korzystne niż nowy kredyt, dlatego rozwiązanie to jest niszowe.
Rzadziej kupujący przejmuje zaległości we wspólnocie w zamian za niższą cenę. Prawnie jest to możliwe, ale musi być wyraźnie opisane w akcie, a wspólnota i tak będzie domagała się zapłaty. Kupujący bierze wtedy na siebie ryzyko i ciężary. Sprzedający ma obowiązek ujawnić pełną wysokość i strukturę zaległości. Nie chowamy tu niczego pod dywan, bo łatwo o konflikt.
Podatki po stronie sprzedającego a długi
Na marginesie warto przypomnieć o podatku dochodowym od sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Długi nie zmieniają obowiązku podatkowego. Jeżeli sprzedający spłaca z ceny kredyt, nie znaczy to, że uniknie podatku. Wyjątek stanowi ulga na cele mieszkaniowe, ale wymaga udokumentowania wydatków w ciągu 3 lat. Z obowiązków informacyjnych wobec kupującego wynika jedno: jeśli w akcie wpisujemy, że część ceny trafia na spłatę kredytu sprzedającego, to nie jest to sprawa kupującego, ale ujawnienie mechaniki płatności ułatwia rozliczenia i kontrolę przepływów.
Najczęstsze błędy sprzedających i jak ich uniknąć
Widziałem transakcje, które rozjechały się na ostatniej prostej z powodów trywialnych. Raz promesa była o 10 dni za stara i bank nie przyjął przelewu na wskazany rachunek. W innym przypadku zapomniano o starym wpisie hipoteki z dawnych lat, dawno spłaconej, ale niewykreślonej. Kosztowało to trzy tygodnie i nerwy. Uporządkujmy te doświadczenia w krótką, praktyczną ściągę.
Pięć rzeczy, których należy pilnować:
- Aktualność dokumentów, zwłaszcza promesy i zaświadczeń o niezaleganiu.
- Zgodność numerów rachunków wierzycieli w akcie z promesą i pismami urzędowymi.
- Wyjaśnienie i usunięcie wzmianki w księdze wieczystej, jeśli dotyczy przeszkody dla sprzedaży.
- Jasne zapisy o rozliczeniach kosztów i mediów do dnia wydania lokalu, wraz ze stanami liczników.
- Terminowe dostarczenie zgody banku na wykreślenie i złożenie wniosku do sądu po spłacie.
Te pięć punktów rozwiązuje 80 procent problemów, które realnie zatrzymują transakcje.
Kiedy warto skorzystać z depozytu notarialnego
Depozyt notarialny bywa niedoceniany. W kontekście długów to narzędzie, które pozwala zamrozić środki kupującego do czasu spełnienia warunków, a potem przekierować je do właściwych wierzycieli. Notariusz wydaje środki po przedstawieniu dokumentów, na przykład potwierdzenia wykreślenia hipoteki albo pisma banku o przyjęciu spłaty. To daje kupującemu bezpieczeństwo, a sprzedającemu szansę na uporządkowanie wpisów bez presji natychmiastowej wypłaty całości ceny.
Koszt depozytu jest relatywnie niewielki w porównaniu z ryzykiem, które ogranicza. Jeśli transakcja ma kilka warstw długu, polecam wprost zaproponować depozyt. Obowiązek sprzedającego? Zgodzić się na przejrzysty harmonogram wydawania środków i dostarczyć dokumenty niezbędne do zwolnienia kolejnych transz.
Specyfika domów i gruntów w porównaniu z mieszkaniami
Przy domach dochodzą elementy, które rzadko występują w mieszkaniach. Po pierwsze, hipoteki bywają wielowarstwowe, bo zabezpieczono nimi więcej niż jeden kredyt. Po drugie, można natknąć się na służebności przesyłu lub dojazdu. Po trzecie, w grę wchodzą zaległości w podatku od nieruchomości i opłatach za użytkowanie wieczyste (w starszych przypadkach). Obowiązki sprzedającego rozszerzają się o dostarczenie wypisów i wyrysów z ewidencji, zaświadczeń o przeznaczeniu w planie miejscowym, czasem o warunkach zabudowy. Długi rzadziej dotyczą wspólnoty, a częściej urzędu gminy. Procedury spłaty i wykreśleń pozostają podobne, ale ścieżka dokumentów jest dłuższa. Warto dać sobie 2 do 4 tygodni więcej na przygotowanie aktu.
Czy można sprzedać, jeśli dług przekracza wartość nieruchomości
To najtrudniejszy przypadek, ale nie bez wyjścia. Jeśli saldo kredytu jest wyższe niż cena rynkowa, standardowa sprzedaż nie zepnie się bez zgody banku na częściowe umorzenie lub przewalutowanie długu. Banki czasem godzą się na tzw. sprzedaż wymuszoną z dyskontem, jeśli alternatywą jest wieloletnia egzekucja. Procedura jest ciężka, wymaga wyceny rzeczoznawcy, udokumentowania prób sprzedaży i negocjacji z działem restrukturyzacji. Obowiązkiem sprzedającego jest wówczas pełna transparentność wobec kupującego, który musi wiedzieć, że umowa zależy od zgody banku. Tego nie da się zamieść pod dywan w klauzuli. Z punktu widzenia praktyki często łatwiej jest poszukać dopłaty własnej albo refinansowania, ale każda sytuacja jest inna.
Rola notariusza i gdzie kończą się jego kompetencje
Notariusz nie jest twoim pełnomocnikiem ani doradcą kredytowym, ale jest strażnikiem bezpieczeństwa prawnego umowy. Zadaniem notariusza jest tak opisać mechanikę transakcji, żeby obciążenia zostały spłacone, a wpisy wykreślone. Sprzedający powinien współpracować i dostarczać dokumenty na kilka dni przed aktem, żeby uniknąć nerwowych korekt na godzinę przed podpisaniem. Jeśli coś jest niejasne, lepiej to wyjaśnić na etapie projektu. Notariusz nie rozwiąże jednak problemu braku promesy lub sporu ze wspólnotą. To obowiązki sprzedającego i ich zaniedbanie skutkuje przesunięciem terminu lub fiaskiem transakcji.
Odpowiedzialność po sprzedaży: co może wrócić jak bumerang
Zdarza się, że po kilku tygodniach od aktu wraca temat niedopłat do wspólnoty, niezamkniętego rachunku za prąd albo korespondencji z banku, który nie wydał zgody na wykreślenie, bo zabrakło kilku złotych odsetek. Dlatego dobrą praktyką jest pozostawienie w akcie klauzuli o zobowiązaniu sprzedającego do uzupełnienia brakującej kwoty, jeśli bank tego zażąda, oraz o możliwości potrącenia takich kwot z depozytu, jeśli został ustanowiony. To nie tylko formalność, to bezpiecznik, który oszczędza wszystkim czasu i nerwów.
W razie zatajenia poważnej wady prawnej kupujący może wystąpić z roszczeniami z rękojmi, żądać obniżenia ceny, a czasem nawet odstąpić od umowy. Tego da się uniknąć, trzymając się zasad: pełna informacja, promesy, jasne płatności, szybkie wykreślenia.
Podsumowanie praktyczne: rola sprzedającego w sprzedaży z długiem
Sprzedający ma w takiej transakcji więcej pracy niż ktoś, kto sprzedaje lokal bez obciążeń. Jego obowiązki nie sprowadzają się do przyniesienia dowodu osobistego i numeru rachunku. To on organizuje dokumenty od wierzycieli, to on inicjuje spłatę zabezpieczeń i to on odpowiada za dostarczenie do sądu zgody na wykreślenie hipoteki. On także prowadzi komunikację ze wspólnotą lub spółdzielnią, wyrównuje rozliczenia do dnia wydania i dba o to, by kupujący otrzymał lokal wolny od roszczeń.
Kto podchodzi do tego rzetelnie, zwykle sprzedaje szybko i bez sporów. Kto lekceważy promesy, wzmianki w księdze albo zaświadczenia, ten czeka na telefon od notariusza z informacją, że aktu dziś nie będzie. A jeśli pytasz, Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?, odpowiedź sprowadza się do jednej myśli: sprzedaj tak, aby każdy wierzyciel został spłacony w sposób niebudzący wątpliwości, a każdy ślad długu dało się wykreślić z księgi wieczystej w przewidywalnym terminie. Wszystko pozostałe to technika i terminy, które da się opanować, jeśli od początku wiesz, za co odpowiadasz.
Garrett Sterling to nie jest typowy agent, który chce tylko 'domknąć transakcję'. Z wykształcenia ekonomista, swoją karierę zaczynał w bankowości inwestycyjnej, by przenieść tę analityczną dyscyplinę na rynek nieruchomości. Zauważył, że klientom segmentu premium brakuje partnera, który patrzy na zakup domu szerzej – przez pryzmat podatków, stylu życia i długoterminowego wzrostu wartości. Garrett Real Estate Services to butikowa firma doradcza, w której liczy się dyskrecja, twarde dane i relacje budowane na lata.
Leave a Reply